Quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất đang trở nên tương đối phổ biến trong khoảng vừa qua. Tuy nhiên, do việc chuyển các dự án trên chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau (Luật Đầu tư 2014, Luật Đất đai 2013 và Luật KDBĐS 2014), việc nắm bắt và thực hiện đúng quy trình cũng như thủ tục chuyển nhượng vẫn là một vấn đề khá mập mờ mà nhiều doanh nghiệp đang gặp phải.

Bài viết sẽ chỉ tập trung vào việc phân tích các quy định của pháp luật về trình tự và thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản có gắn liền với quyền sử dụng đất (“Dự Án”) mà không đề cập đến điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng. Do đó, thuật ngữ Dự Án được sử dụng tại bài viết này được dùng để chỉ các dự án đã đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản. Đồng thời, nhà đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng dự án (bên chuyển nhượng) mà bài viết này nhắm đến là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) (mà không phải là doanh nghiệp trong nước) do quy trình và thủ tục đối với FDI được xem là phức tạp nhất.

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển nhượng dự án

Cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ: UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh uỷ quyền[1]

Thời hạn giải quyết[2]:

  • 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh;
  • 45 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Thành phần hồ sơ: Điều 12.2 Luật KDBĐS 2014.

Kết quả: Quyết định cho phép chuyển nhượng Dự Án của UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng (“Chấp Thuận Chuyển Nhượng”)

Bước 2: Bao gồm các công việc

(2.1) Ký hợp đồng chuyển nhượng dự án;

(2.2) Điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (GCNĐKĐT/IRC) hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (Chấp Thuận Chủ Trương ĐT);

(2.3) Bàn giao Dự Án và hồ sơ Dự Án cho bên nhận chuyển nhượng; và

(2.4) Nộp hồ sơ trả lại đất cho cơ quan có thẩm quyền

Thời hạn thực hiện: 30 ngày kể từ ngày có Chấp Thuận Chuyển Nhượng

Bước 2 bao gồm nhiều công việc khác nhau với một khối lượng tương đối nặng và khoảng thời gian không quá lớn để hoàn thành. Do đó, các bên cần có sự chuẩn bị và phối hợp tốt để hoàn tất toàn bộ các công việc trong khoảng thời gian 30 ngày nêu trên. Cần lưu ý rằng việc điều chỉnh GCNĐKĐT hoặc Chấp Thuận Chủ Trương ĐT (2.3) không bắt buộc theo luật là phải thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ nhận được Chấp Thuận Chuyển Nhượng. Tuy nhiên, do việc bàn giao hồ sơ Dự Án phải được hoàn tất trong thời hạn nêu trên, do đó, việc hoàn tất điều chỉnh GCNĐKĐT hoặc Chấp Thuận Chủ Trương ĐT để có thể kịp thời điểm bàn giao cùng lúc với các hồ sơ khác cũng là điều tốt nhất cho các bên. Dù vậy, do áp lực về mặt thời gian và gánh nặng công việc đối với bên chuyển nhượng là tương đối lớn, các bên hoàn toàn có thể thoả thuận bàn giao GCNĐKĐT hoặc Chấp Thuận Chủ Trương ĐT điều chỉnh sau thời hạn 30 ngày nêu trên để phù hợp với thực tiễn. Trong trường hợp này, việc bàn giao các loại giấy tờ này có thể được đẩy sang Bước 3.

(2.1) Ký hợp đồng chuyển nhượng dự án (“HĐCN”)

Trên thực tế, nội dung của HĐCN thường phải được các bên thống nhất trước khi có Chấp Thuận Chuyển Nhượng bởi lẽ HĐCN bao gồm nhiều điều khoản phức tạp và nếu đợi đến khi có Chấp Thuận Chuyển Nhượng mới tiến hành soạn thảo và thoả thuận thì sẽ không thể bảo đảm kịp trong 30 ngày. Thời điểm sau khi có Chấp Thuận Chuyển Nhượng thì các bên sẽ chỉ tiến hành việc ký kết chính thức dựa trên dự thảo HĐCN đã được thống nhất trước đó. HĐCN cần xây dựng dựa trên bộ khung là các điều kiện tiên quyết tương ứng với từng cột mốc thanh toán cụ thể.

Trước khi HĐCN được ký kết chính thức, các bên khi bước vào giao dịch đa phần đã có một thoả thuận nguyên tắc và đặt cọc (MOU/IPA[3])  / hợp đồng khung (Master Agreement) (“Thoả Thuận Nguyên Tắc”), theo đó, một bộ khung các công việc mà các bên cần thực hiện kèm theo đó là cột mốc thanh toán tương ứng đã được cụ thể thể hoá tại Thoả Thuận Nguyên Tắc này. Để bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ đặt cọc một khoản tiền nhất định (thông thường là 10%-20% giá trị của HĐCN) cho bên chuyển nhượng. Thậm chí trong nhiều giao dịch có tính chất phức tạp, Thoả Thuận Nguyên Tắc được cơ cấu thành một hợp đồng khung quy định cực kỳ chi tiết và chặt chẽ theo từng giai đoạn của giao dịch. Khi đó, HĐCN thực tế chỉ đóng vai trò là một hợp đồng phụ để bảo đảm về mặt thủ tục và quy định về việc ký hợp đồng chuyển nhượng tại Luật KDBĐS 2014. Chiểu theo dòng giao dịch trên, thời điểm ký HĐCN trên thực tế cũng là thời điểm mà bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán phần lớn giá trị giao dịch (dao động từ 50% – 70% giá trị của HĐCN).

(2.2) Thực hiện việc điều chỉnh GCNĐKĐT hoặc Chấp Thuận Chủ Trương ĐT

Cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan quản lý đầu tư: Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý Khu Công nghiệp (nếu dự án nằm trong KCN) hoặc Ban Quản lý Khu Kinh tế (nếu dự án nằm trong Khu kinh tế)

Thời hạn giải quyết:

  • 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ nếu Dự Án không thuộc phạm vi quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh;
  • 16 ngày làm việc và 20 ngày dương lịch thông thường kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ nếu Dự Án thuộc phạm vi quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh;
  • 32 ngày làm việc và 25 ngày dương lịch thông thường kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ nếu Dự Án thuộc phạm vi quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Thành phần hồ sơ: Điều 37.2 Nghị định 118/2015/NĐ-CP

Trên thực tế, do tại thời điểm này Chấp Thuận Chuyển Nhượng đã có nên việc xử lý hồ sơ điều chỉnh GCNĐKĐT hoặc Chấp Thuận Chủ Trương ĐT cũng thường không gặp nhiều trở ngại và kết quả cũng có thể có sớm hơn khoảng thời gian luật định.

Kết quả: GCNĐKĐT và/hoặc Chấp Thuận Chủ Trương ĐT điều chỉnh.

(2.3) Bàn giao Dự Án và hồ sơ Dự Án

Việc bàn giao Dự Án và hồ sơ Dự Án là bước cuối cùng trong giao dịch chuyển nhượng Dự Án. Tại thời điểm bàn giao, các bên sẽ ký biên bản bàn giao Dự Án và toàn bộ các hồ sơ liên quan đến Dự Án. Trường hợp có tài liệu chưa bàn giao được vào thời điểm bàn giao, các bên cần ghi nhận cụ thể vào biên bản bàn giao.  

(2.4) Nộp hồ sơ trả lại đất cho cơ quan có thẩm quyền

Dù được tách ra riêng thành một bước phụ 2.4, tuy nhiên, việc nộp hồ sơ trả lại đất cho cơ quan có thẩm cần được thực hiện trước hoặc tại thời điểm bàn giao Dự Án và hồ sơ Dự Án. Mục đích là để khi hoàn tất việc bàn giao Dự Án cũng như hồ sơ Dự Án, các nghĩa vụ chủ yếu về mặt thủ tục của bên chuyển nhượng cũng được xem là hoàn tất để bên chuyển nhượng có thể nhận được đa số hoặc toàn bộ giá chuyển nhượng từ bên nhận chuyển nhượng (90% – 100%). Sau khi hồ sơ trả lại đất được nộp thì lúc này trách nhiệm thực hiện việc cấp quyết định giao đất / cho thuê đất và Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) ghi nhận bên nhận chuyển nhượng là bên được giao đất / thuê đất và là người sử dụng đất sẽ hoàn toàn thuộc về cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Đây là một thủ tục được xem là còn gặp nhiều tranh cãi do có một độ vênh tương đối lớn với quy định tại pháp luật đất đai. Nếu như Điều 83.2 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP phân loại thủ tục đăng ký biến động đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư trên cơ sở hình thức sử dụng đất[4] và nguồn gốc số tiền trả cho việc sử dụng đất (có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc không), thì Điều 51 Luật KDBĐS 2014 lại buộc FDI phải thực hiện theo một thủ tục nhất định (không xem xét đến hình thức sử dụng đất và nguồn gốc số tiền sử dụng đất như quy định tại pháp luật đất đai).

Do Luật KDBĐS 2014 được xem là luật chuyên ngành điều chỉnh, về mặt nguyên tắc, quy định của Luật KDBĐS 2014 sẽ được ưu tiên áp dụng trong trường bên chuyển nhượng là FDI. Theo đó, thay vì thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 83.2(a) hoặc thủ tục bán tài sản gắn liền với đất theo Điều 83.2(b) của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bên chuyển nhượng sẽ tiến hành thủ tục tự nguyện trả lại đất theo quy định (a) Điều 65.1(c) của Luật Đất đai 2013; (b) Điều 65 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và (c) Điều 13.3 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Cần lưu ý nội dung trên đây là quan điểm cá nhân của tác giả về cách hiểu các quy định pháp luật hiện hành. Do quy định của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản đang có nhiều sự mâu thuẫn, việc các cơ quan nhà nước ở từng địa phương áp dụng thủ tục khác nhau là điều không thể tránh khỏi. Bởi vậy, tác giả cho rằng, việc tham vấn trước ý kiến, hướng dẫn của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện là điều rất cần thiết.


[1] Trường hợp là dự án phát triển nhà ở thì cơ quan tiếp nhận mặc định là Sở Xây dựng. Trường hợp là dự án BĐS khác thì cơ quan tiếp nhận có thể là chính UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan được sự uỷ quyền của UBND cấp tỉnh (tuỳ từng địa phương). Cho dù việc chấp thuận chuyển nhượng Dự Án BĐS Gắn Liền QSDĐ thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh hay thẩm quyền của Thủ tướng thì cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ vẫn là UBND cấp tỉnh. Xem thêm: Điều 51 Luật KDBĐS 2014)

[2] Điều 51.2 Luật KDBĐS 2014; Điều 12.3 và Điều 13.2 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

[3] MOU: Memorandum of Understanding / IPA: In-principle Agreement.

[4] Giao đất có thu đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần và cho thuê đất trả tiền hằng năm.

NGUỒN: Kiến thức pháp lý

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *